Коммерческая недвижимость в Калининграде
В 2020 году в Калининградской области было введено 210 000 кв. м. торговых и офисных площадей, которые строились в период кризиса. Коммерческая недвижимость Калининграда включает в себя как отдельные торговые центры, так и встроено-пристроенные помещения и реконструкции.
Общие данные
Общая площадь территории – 15,1 тыс. кв. км.
Численность населения на 1 января 2020 г.
Калининградская область – 1050,2 тыс. человек.
Калининград - 496,4 тыс. человек.
Плотность населения на 1 января 2019 г.
Калининградская область – 67 человека на 1 кв. км.
Калининград – 2163 человек на 1 кв. км.
Миграция населения за 2020 год
Миграционный прирост за 2020 год составил более 10 000 чел.
Строительство коммерческой недвижимости
Общая площадь зданий, планируемая к вводу в 2021 году –.
в том числе:
жилого назначения - примерно 1000,5 тыс. кв.м. (около 200 МКД),
нежилого назначения - 227,0 тыс. кв.м.
Обеспечение торговыми площадями в 2021 году
Общая площадь – более 450 000 кв.м. специализированных ТЦ
Арендопригодная площадь - 307 000 кв.м.
Офисные помещения – более 140 000 кв.м.
Действующих специализированных Бизнес-центров – 8.
Арендаторов на торговые и офисные помещения в 2020 – 2021 году стало на 50% меньше. Особенно сократился сектор кафе и ресторанов.
Более чем в 3-4 раза сократилось число Арендаторов на торговые площади размером от 50 до 200 м.кв. Это обусловлено как пандемией, так и переходом в он-лайн режим работы и торговли.
Одновременно возросли требования к концепции Торговых комплексов и сбалансированности Арендаторов. Большинство арендаторов перешли на процент с выручки.
Безопасным считается, когда аренда не превышает 25% в совокупной выручке Арендатора.
В зависимости от среднего чека Арендатор может рассчитать эффективную стоимость аренды. При этом за основу можно взять коэффициент конверсии покупок:
В 2020 году Калининградскую область посетили 1 750 тыс. туристов. Иностранцев было очень мало из-за пандемии.
Более 60% российских туристов, путешествующих по Российской Федерации с целью досуга и отдыха, посещают три федеральных округа: Южный, Центральный и Северо-Западный.
Значительная часть туристов прибывает также из Центрального (13,3% - в основном из Воронежа, Смоленска, Московской области, Твери) и Приволжского федеральных округов (10,4% - Ижевск, Казань, Киров, Самара, Пенза, Ульяновск). Российские туристы склонны приезжать в Калининград чаще одного раза, срок их пребывания в Калининграде в среднем составляет 6-7 суток.
В Калининградской области на 1 января 2021 года численность населения составляла по разным данным около 1 000 000 чел. Половина из них проживает в г. Калининграде.
Согласно исследованию к среднему классу социологи отнесли тех, на кого в прошлом году пришелся доход хотя бы 12 тысяч долларов в абсолютном выражении (по старому курсу).
Стоит учесть, что другая статистика говорит о том, что большинство семей с детьми находится в не простом финансовом положении. Около половины среднего класса составляют чиновники и работники бюджетной сферы.
Если в развитых странах средним классом принято считать тех, кто показывает пример стремления к новому, то у нас это просто люди с более-менее неплохим доходом.
Коммерческая недвижимость. Как найти Арендатора в кризис.
В кризис поиск и подбор арендаторов требует новых технологий и подходов.
Золотые времена для Арендодателей прошли и теперь требуется не сдавать в аренду квадратные метры, а формировать и продавать трафик целевых групп Покупателей. Иной подход гарантирует долгие годы пустых площадей или минимальную арендную ставку.
Переход ритейла в он-лайн диктует и особые условия функционирования крупных ТРЦ (наличие электронных торговых площадок в дополнение к офф-лайн площадям).
Инвестировать в доходную коммерческую недвижимость следует с осторожностью, но малый и средний бизнес (основной потребитель) – резко снизил выручку и ушел на дистанционную форму работы.
Любой арендатор должен отбираться по следующим показателям:
1. Среднее количество посетителей в рабочие дни должно соответствовать минимуму – количеству арендаторов умноженному на 5 и (или) 1 человек на 10 м.кв. торговой площади.
2. В свою очередь Арендаторы оценивают уровень торговли и продаж в объеме 30% от минимального трафика.
3. Безопасным считается, когда аренда не превышает 25% в совокупной выручке Арендатора.
Выручка магазинов системы DIY должна стремиться к нормативу не менее 250-450 дол. в месяц с 1 кв.м. торговой площади. При этом за основу можно взять коэффициент конверсии покупок для мебельного магазина – 20%, для системы DIY – 25%.
Ресторация – кафе. Прибыль в диапазоне 10-20% является довольно распространенной. Сам по себе бизнес довольно сложный, зависящий от многих факторов. Возможен вариант оплаты минимальной фиксированной ставки (200-300 руб. мес.) плюс процент с оборота составляет 5-8% в зависимости (сверх) определенной выручки.
Основная ошибка магазинов – неправомерно дорогое оформление витрин, что отталкивает посетителей среднего класса.
Движением покупателей в магазине следует управлять таким образом, чтобы потребители “контактировали” с как можно большей торговой площадью.
Планировка магазина — это средство удержания потребителей в магазине. Такие товары повседневного спроса, как хлеб, молоко, мясо и овощи, часто размещаются в дальних углах магазина, заставляя покупателей пройти по большей площади магазина.
Большинство покупателей смотрят направо от прохода.
Правая сторона, особенно на уровне глаз или «уровне третьей пуговицы рубашки» является, таким образом, сильной торговой зоной.
Внутри любого магазина, торгового комплекса, торгового центра рекомендуется также создать отделы-магниты (отделы-якоря), притягивающие покупателей своей уникальной продукцией.
Среднее количество посетителей в день.
Среднее время пребывания посетителя в торговом центре.
Среднее количество посетителей на квадратный метр площади.
В создании маршрута заложена самая большая проблема, поскольку если его изначально грамотно не выстроить, то сделать это по прошествии времени окажется гораздо сложнее, потому что магазин уже будет забит.
1. Прежде всего не давайте покупателю лишнюю свободу.
Если человек заходит в магазин и не понимает, в каком направлении ему нужно пойти, то стоит и думает, куда ему следовать.
2. Нужно направлять клиента аккуратно и мягко, выделяя основное направление различными способами и навигацией – крупной на полу или заграждениями.
3. Несколько прописных истин мерчандайзинга - большинство покупателей правши, они склонны смотреть и брать товары справа, левые стороны полок по ходу движения покупателя считаются априори менее удачными.
Шаг правой ногой праворукого человека длиннее, и он постепенно поворачивает налево против часовой стрелки, именно поэтому вход в магазин выгоднее размещать справа, а выход – слева.
Если в магазине есть дверь, обратите внимание: если она открывается влево – покупатели пойдут вправо, и наоборот.
4. Помните, что покупатели избегают шумные, плохо освещенные и грязные зоны торгового зала
1. Мерчандайзинг – это задача провести покупателя по магазину с максимальной эффективностью (с максимальными покупками).
2. Путь покупателя по магазину должен начинаться у входа и проходить через весь магазин и заканчиваться у кассовой зоны; не должно оставаться отдаленных и неохваченных покупательским потоком зон в торговом зале («холодные зоны»).
3. Чтобы создать удачную планировку торгового зала – надо ликвидировать «холодные зоны».
Сильными или «горячими» зонами в любом магазине являются: полки с правой стороны в направлении движения покупателей, начало покупательского потока, периметр торгового зала, места, в которые покупатель «упирается взглядом».
Слабыми (или «холодными») зонами в торговом зале будут:
• дальние зоны вне основного трафика (тупики),
• полки с левой стороны в направлении движения покупателей,
• средние ряды,
• углы торгового ряда.
4. По периметру торгового зала проходит 80% покупателей. 40% посетителей магазина уделяют внимание внутренним рядам и подходят к полкам в глубине магазина.
5. Располагайте торговое оборудование так, чтобы покупатель мог пройти по периметру магазина интуитивно.
6. Стремитесь направить посетителей магазина естественным ходом движения - против часовой стрелки.
Вход не должен совпадать с выходом, а для основного потока покупателей должна быть выделена непрерывающаяся "магистраль".
| Доходы всего, в т.ч. | 238 700 000 | |
| Доходы от Кинотеатра | 1 500 000 | |
| Доходы от Детских аттракционов | 1 200 000 | |
| Доходы от Конференц-залов | 12 000 000 | |
| Доходы от Торговли | 15 000 000 | |
| Доходы от Кафе - Ресторанов | 6 000 000 | |
| Доходы от Прочих вспомогательных | 3 000 000 | |
| Доходы от Концертной деятельности | 60 000 000 | |
| Доходы от Театрально - фестивальной | 140 000 000 | |
| Расходы всего в т.ч. | 85 000 000 | |
| Маркетинговое обслуживание | 6 000 000 | |
| Брэндинг | 20 000 000 | |
| Реклама | 10 000 000 | |
| Заработная плата персонала | 10 000 000 | |
| ЕСН (30,2%) | 3 000 000 | |
| Административные расходы | 10 000 000 | |
| Расходы на ремонт и содержание помещений | 5 000 000 | |
| Коммунальные расходы | 15 000 000 | |
| Прочие услуги (охрана, уборка) | 6 000 000 | |
| Гонорар артистов, расходы фестиваль | 00 000 000 | |
| EBITDA | 153 700 000 | |
| Амортизация | 70 000 000 | |
| Налог на прибыль | 15 000 000 | |
| Чистая прибыль (убыток) | 68 000 000 | |
